中部金融讲坛现场合影
新闻中心讯（记者 万风 周帆 摄影 王尧）“本轮调控的范围更广，力度更强，频率更高，手段更新，持续时间更长，加上房地产市场的主要推动力已经由刚性需求变成了改善型需求，预计下半年房地产的投资将回落。”5月27日，香港交易所首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松做客新葡的京集团35222vip中部金融讲坛，畅谈2017年中国房地产市场趋势。武汉弘博集团董事长巴能军，新葡的京集团35222vip经外学院院长童光荣、院长助理徐良培等和该校经外学院的师生代表听取了讲座。
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巴曙松正在作讲座
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图为讲座现场
对于2017年以来出台的房地产调控措施，巴曙松认为，本轮调控与以往相比呈现出很多新的特点，其中，最显著特点是走出“一刀切”的施政模式，分城施策，即根据不同城市，分类调控，推出不同的限购限贷政策。比如核心城市圈周边三四线城市，房价上涨压力大，限购更严格。此外，本轮限购不仅仅是新房，二手房也纳入调控范围，流通环节的供应也受到限制，限购周期更长，杠杆率更低。
“目前从统计数据来看，分城施策效果显著。全国的新房成交量下降了20%左右，一线城市的施政效果最为明显，下降高达40%左右；全国二手房市场成交量也同步下滑，热点城市需求短期内受严厉调控政策抑制，一、二线热点城市成交量维持低位。”巴曙松谈到，在这种情况下，一些二手房业主开始降价，买方观望态度显著，买方卖方博弈空间增强。
“金融调控的力度加强也对房地产市场产生影响。目前金融市场严审贷款资质，控制贷款额度，延长房贷周期，定向提升贷款利率，从而导致违约情况增加，交易下滑；此外，房价暴涨也使得首次购房越来越难，刚需购买力下降，改善性需求者换房增加面积也在逐年减少。迫于房价压力，目前换房者不得不对于新房面积和品质做出妥协。”巴曙松认为，当前房地产市场的推动力，已经由刚性需求变成了改善性需求，而改善性需求的结构实际上是很脆弱的。“最明显的表现就是很多二手房中介机构倒闭了，因为成交量越来越低。”
对于2017年下半年房地产的走势，巴曙松认为，当前的多方调控使一、二线城市交易大幅下滑，房企融资渠道收紧，交易回落可能会导致房地产投资回落。
对于当前各个城市的调整政策能否长期有效地发挥作用，巴曙松也提出了自己的看法。“行政手段对稳定市场有意义，但需关注具体的政策重点，一是面对新房和二手房，调控政策应该有所区别，二是面向市场短期降温的行政手段与促进健康发展的长期手段应该有所区分，从历史经验来看，短期行政手段的长期化可能会延缓房地产政策长效机制的建立。”
巴曙松认为，建立房地产政策长效机制是解决房地产问题的根本手段。对此，他提出了几点建议：“要优化土地供给结构，增加土地供应主体，提高土地供应弹性；扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道；要补齐租赁市场的发展短板，让租房成为新市民的居住方式。”他还谈道，当前很多房屋空置，存量流通受到限制，应该以征收税费的方式来扩大存量流通，提升房产交易量。
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